Montar un negocio flipping inmobiliario

El flipping house tiene origen estadounidense y se utiliza para llamar al negocio que consiste en la compra de un inmueble / bienes raíces con la intención de elevar su valor en el mercado y revenderlo lo antes posible para generar mayores ganancias.

En este negocio se trata de convertirte en un cazador constante de oportunidades inmobiliarias ya que es importante encontrar un inmueble a precio chollo y saber cuál será el coste de este a la hora revender la vivienda reformada.

La regla del 70% que todo Flipper debe seguir

En este mundo de comprar, reparar y revender existe una regla llamada la regla del 70% que todo Flipper debe seguir que dese obtener beneficios considerables. Este popular término consiste en que el inversor no pague más del 70% del valor posterior a la remodelación del inmueble.

Esta sencilla fórmula te va a ayudar a fijar claramente el monto máximo aproximado que puedes ofertar por una propiedad que seas adquirir con la intención de invertir en la reparación y luego poder venderla rápidamente obteniendo, lógicamente, ganancias.

👁‍🗨 OJO, es importante que sepas que el 30% restante no se trata de tu ganancia ya que de ahí deberá salir los costes reparación, inscripciones de títulos y si es el caso, los intereses del préstamo que solicites para adquirir la vivienda.

Para que puedes entender esta regla, te pondré un sencillo ejemplo:

Imagina que el valor posterior a la compra y reparación de una casa (ARV) es de 150, 000€ y se requieren 50,000€ en gastos de reparación, basándonos en la regla del 70% significa que el Flipper no deberá de pagar más de 55,000€ por el inmueble.

Tienes que tener vena de negociador

Lo primero que tienes que conocer es el precio máximo que puedes permitirte ofrecer por el inmueble. Una vez establecido este tope, es hora de negociar el precio. Hay muchos factores que te podrán permitir realizar una buena negoción, por ejemplo:

🏠 Estado de la casa: las casas que no están habitadas, las casas deterioradas, las que ya tienen mucho tiempo en venta y aun no han conseguido venderse, son una “presa fácil” de negociación. Estas viviendas llevan, casi siempre, un cartel de ¡COMPRAME YA! y las inmobiliarias o los propietarios estarán ansiosos de recibir ofertas.

¿Dónde consigo casas o piso a buen precio para vender?

Este primer paso suele ser un poco complicado cuando te inicias en este negocio. No solo necesitas encontrar viviendas con gran potencial de venta, sino que estas tienen que ser verdaderas gangas. En el negocio de Flipping House este paso es crucial. A continuación de doy algunos consejos para conseguirlas:

• Inmobiliarias

No te conformes con conocer 3 o 4, debes de recorrer todas las que existan el barrio y alrededores también. Sería bueno que las inmobiliarias más grandes de la zona te conozcan y te tengan en mente cuando una nueva vivienda se ha puesto en venta. Esto lo puedes conseguir si resultas ser un comprador asiduo o si utilizas sus servicios para la posterior venta de la misma vivienda reformada.

Las inmobiliarias han sido las “dueñas” de la compra y venta de inmuebles desde hace décadas así que créeme que dominan el mercado, suelen conocer a los propietarios, logran identificar si una vivienda tiene potencial de venta, si se le puede subir o bajar un poco el precio, conocen la demanda y oferta de la zona, etc. Y tú, como Flipper tienes que conocer la oferta y demanda inmobiliaria igual o mejor que las inmobiliarias.

• Portales web de inmobiliarias

Internet, la mejor manera de recorrer barrios y barrios sin moverte de casa. Sin duda es una buena ventana para asomarte encontrar oportunidades, las que más movimiento mantienen hoy en día son:

• Pisos.com (ir al sitio web)
• Idealista (ir al sitio web)
• Mil anuncios (ir al sitio web)
• Fotocasa (ir al sitio web)

Recorre cada plataforma a cabalidad, no te centres en las primeras páginas, ve hasta la última, filtra las viviendas por antigüedad, aquellas que no se han logrado vender en meses son aquellas a las que bajarle el precio suele ser más fácil y podrás obtener un buen chollo inmobiliario. Es cierto que si no se venden pronto es porque “algo tienen” quizá están en muy mal estado, solo tiene un baño, el barrio es problemático, etc.

Un buen Flipper tiene que conocer todo el abanico de opciones, por ejemplo, si es una zona familiar, lo más probable es que los compradores anden en búsqueda de un inmueble con dos baños o si es una zona donde predomina el alquiler para compartir, será mejor una vivienda de tres habitaciones.

• Boca a boca

“El amigo del hijo de mi cuñado quiere vender su casa” frases como esta siempre son bienvenidas, así que mientras más personas sepan de tu trabajo será mejor ya que dentro de tu entorno serás el referente en cuanto a la compra y venta de inmuebles se trate.

Familia cercana, familia lejana, amigos del colegio, del barrio, padres del colegio de tus hijos, mientras más grande el circulo social en el que te muevas más oportunidades de enterarte verbalmente de alguien que quiere vender su casa o mejor aún, alguien que quiere comprar una.

• Subastas

En los portales de subastas del estado o de bancos podrás encontrar pisos a la venta con grandes posibilidades ya que muchas de estas suelen ser viviendas embargadas por endeudamientos por parte del propietario.

Con este tipo de viviendas, lo que los bancos quieren es venderlas rápidamente para que no signifique mayores pérdidas económicas para ellos. Lo bueno es que siempre el precio de venta suele ser inferior al del mercado entonces estamos hablando de una verdadera oportunidad.

• Recorriendo barrios

Aunque parezca que ya no se lleva el colocar los carteles gigantes con un SE VENDE en el balcón, aún existen y si eres un cazador de inmuebles deberás de ir con ojo de águila para poder encontrarlos, la mejor manera es recorrer a pie o en coche calle por calle.

Este tipo de viviendas suelen realizar la transacción directamente con el propietario, pueden ser anti- inmobiliarias o simplemente no tienen demasiada prisa por vender, pero una buena propuesta junto a tu talento creciente de negociador persuasivo podría llevarte a tu próxima inversión.

Otra ventaja de recorrer barrios calle por calle es identificar viviendas con potencial, ¿qué significa esto? Pues podrías toparte con algún piso o alguna casa que no esté habitada, que se vean un poco abandonadas, que estén descuidadas, que a pesar de no tener cartel de se vende, los propietarios estarían deseosos de recibir una oferta y quitarse un “peso” de encima.

¿De dónde saco el dinero para comprar?

Si recién te están iniciando en este negocio es lógico que no cuentes con el capital suficiente para adquirir una vivienda por más que sería lo ideal. Afortunadamente existen distintas maneras a las que puedes optar para comprar una vivienda para poder revenderla, debes barajar algunas opciones como la adquisición de una hipoteca o también existe la posibilidad de ofrecerla a inversores.

💰 Solicita una hipoteca: esta opción es la más frecuente por su sencillez y agilidad en cuanto a trámites. Solo debes de tener cuenta los pagos mensuales y los gastos propios de la apertura de este crédito. Infórmate qué bancos te pueden ofrecer los mejores créditos hipotecarios antes de decidirte por uno.

🤝 Ofrécela a un inversor: esta es una extraordinaria manera de conseguir dinero, puedes encontrar un inversor inmobiliario fácilmente, por ejemplo, en ferias inmobiliarias, despachos de inversores, páginas web, etc., Para lograr obtener el préstamo de un inversor es importante que este conozca el potencial de la vivienda a reformar. Realiza un buen estudio de viabilidad y preséntaselo.

Manos a obra, es tiempo de reformar

Utiliza estrategias que le agreguen valor a tu vivienda, por ejemplo, investiga la tipología de las viviendas colindantes para poder ofrecer siempre un “algo más” algo que sea el elemento diferenciador, recuerda que quizá tus posibles compradores ya hayan visitado otras casas por la zona, por esta razón deberás de procurar siempre estar al tanto de las ofertas de la zona y dominar las características de cada una de ellas.

Reforma pronto y vende rápido. Mientras más tiempo tardes en reformar una casa los gastos aumentarán y lo mismo ocurre con el tiempo entre que se reforma y se vende, lo ideal es no extenderlo demasiado para no generar pérdidas, los Flippers utilizan la estrategia de poner la casa en venta antes de que la reforma esté concluida, parece una mala idea, pero nada más alejado de la realidad, es mejor empezar a darle movimiento dentro del mercado inmobiliario cuanto antes.

¿Cómo convertirme en un Flipping house con éxito?

Hay 3 puntos importantes que debes tener en cuenta para llevar a cabo un Flipping House con éxito.

🎯 Enfoca la reparación: no se trata de remodelar por remodelar, si quieres vender por poco dinero entonces no es conveniente utilizar griferías costosas para los baños o para la cocina ya que esto no será rentable para ti.

Lo mejor es enfocarte en elementos que le otorguen valor agregado a la vivienda, saber con antelación qué puede estar buscando el comprador por la zona te ayudará a enfocar mejor tu reforma.

💼 Contrata un buen gestor: la compra y venta de bienes raíces suele estar rodeada de papeleos y temas legales y es vital que todos estos temas sean vistos y resueltos por tu gestor, esto te hará ahorrar tiempo y dinero.

💸 Vende a precio justo: todas las zonas tienen un precio por metro cuadrado promedio, si te excedes mucho te resultará muy difícil vender, puede que tu reforma valga la pena y haya quedado excelente, pero la realidad es que la gente paga por metro cuadrado más que por las reformas. Por eso la clave del negocio es pillar gangas y vender a precio promedio.

Posibles riesgos en el flipping inmobiliario

En este negocio no suele haber pierde ya que invertir en inmuebles trae consigo ingresos asegurados. No obstante, existen situaciones imprevistas que suelen acarrear inconvenientes, un ejemplo de este es:

• Pandemias: El Covid-19 es el ejemplo más grande y cercano de cómo algo imprevisto puede ser sumamente riesgoso para tu negocio. ¿Te imaginas tener una reforma parada por semanas? Es un gasto sumamente elevado y con cuantiosas pérdidas.

• Gastos no premeditados: Esto es un verdadero dolor de cabeza y perdida de dinero y suelen ser consecuencia de demoras en cuanto a permisos para reformar, demora en la entrega de suministros, complicaciones con la estructura de la vivienda, problemas inesperados como tuberías rotas, humedades, plagas, etc.

• Retraso en la reventa: Esto perjudica mucho, y si tienes la vivienda hipotecada, cada día que pases sin encontrar un comprador estrás perdiendo dinero ya que estás pagando impuestos por el préstamo de la propiedad. Lo peor es que si este período se extiende, se tiene que considerar bajar el precio inicial reduciendo el beneficio que vas a obtener. 

Conclusión

Si estás pensando en emprender es este rentable negocio rodéate de gente confiable, cumplida, valiosa y responsable ya que este trabajo no lo puedes realizar tú solo. El flipping consiste en trabajar en equipo y si todas las pizas no encajan, el engranaje no podrá funcionar de manera óptima.

Capacítate lo más que puedas, la experiencia vendrá sobre la marcha, pero nunca dejes de capacitarte y aprender las nuevas estrategias que el mundillo inmobiliario requiere. 

Por último, empieza de abajo hacia arriba, tu primera reforma puede ser una casa pequeña a las afueras de la ciudad, poco beneficio, pero mucha experiencia obtenida.